К   ПОРЯДКУ   И   ЗДРАВОМУ   СМЫСЛУ

В  КАЛИНИНГРАДСКОЙ  ОБЛАСТИ  И  НЕ  ТОЛЬКО

Категории раздела

ДОСТОПРИМЕЧАТЕЛЬНОСТИ [0]
ДОСТОПРИМЕЧАТЕЛЬНОСТИ
СТАТЬИ [3]
СТАТЬИ
ФОТОГРАФИИ, РИСУНКИ [0]
ФОТОГРАФИИ, РИСУНКИ
ВИДЕОМАТЕРИАЛЫ [0]
ВИДЕОМАТЕРИАЛЫ
НОВОСТИ ПРОЕКТА [0]
НОВОСТИ ПРОЕКТА
НОВОСТИ ГОРОДА [6]
НОВОСТИ ГОРОДА
НОВОСТИ ОБЛАСТИ [8]
НОВОСТИ ОБЛАСТИ
НОВОСТИ СОСЕДЕЙ ОБЛАСТИ [2]
НОВОСТИ СОСЕДЕЙ ОБЛАСТИ
НОВОСТИ СТРАНЫ, СОЮЗА [25]
НОВОСТИ СТРАНЫ, СОЮЗА
НОВОСТИ МИРА [32]
НОВОСТИ МИРА
ИСТОРИЯ СТРАНЫ, СОЮЗА [19]
ИСТОРИЯ СТРАНЫ, СОЮЗА
МИРОВАЯ ИСТОРИЯ [7]
МИРОВАЯ ИСТОРИЯ
ИЗ АРХИВОВ [4]
ИЗ АРХИВОВ
РАЗНОЕ [5]
РАЗНОЕ
ЭКОНОМИКА [28]
ЭКОНОМИКА
ПОЛИТИКА [7]
ПОЛИТИКА
СОЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА [4]
СОЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА
ДЕЛА НАЦИОНАЛЬНОСТЕЙ [1]
ДЕЛА НАЦИОНАЛЬНОСТЕЙ
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО [2]
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
РЕМЕСЛА [5]
РЕМЕСЛА
МЕДИЦИНА [0]
МЕДИЦИНА
ОБРАЗОВАНИЕ [2]
ОБРАЗОВАНИЕ
НАУКА [0]
НАУКА
ТРАНСПОРТ [2]
ТРАНСПОРТ
ИСКУССТВО [0]
ИСКУССТВО
ПРОИЗВОДСТВО, ТЕХНОЛОГИИ [2]
ПРОИЗВОДСТВО, ТЕХНОЛОГИИ
ДВИЖЕНИЯ, ПРОФСООБЩЕСТВА [0]
ДВИЖЕНИЯ, ПРОФСООБЩЕСТВА
МАСС МЕДИА [2]
МАСС МЕДИА
СУДЕБНЫЕ ОРГАНЫ [1]
СУДЕБНЫЕ ОРГАНЫ
ПОЛИЦИЯ [0]
ПОЛИЦИЯ
АРМИЯ [4]
АРМИЯ
ОБОРОНА [3]
ОБОРОНА
ВОЙНЫ [1]
ВОЙНЫ
РЕЛИГИИ [4]
РЕЛИГИИ
ТОЧКИ ЗРЕНИЯ [97]
ТОЧКИ ЗРЕНИЯ
ПЕРСОНЫ [2]
ПЕРСОНЫ
СПЕЦСЛУЖБЫ, СПЕЦТЕХНОЛОГИИ [17]
СПЕЦСЛУЖБЫ, СПЕЦТЕХНОЛОГИИ

Наш опрос

Оцените мой сайт
Всего ответов: 22

Статистика


Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Flag Counter
Главная » 2016 » Сентябрь » 26 » “Ворота во мрак” от друзей Николая Цуканова
19:28
“Ворота во мрак” от друзей Николая Цуканова
http://rugrad.eu/communication/blogs/GazetaDvornik/10277/
Газета "Дворник"    30.08.2016 11:17:00
Материал из № 33 (1039 ) газеты "Дворник" от 30 августа 2016 года 
«Обмен не глядя» 
Газета «Дворник» вновь возвращается к истории с обратным выкупом земли, связанным с реконструкцией Большой окружной дороги - Северного обхода Калининграда. Напомним, что для расширения магистрали областному правительству пришлось приобретать землю отнюдь не случайных лиц (см. «Не обидеть друзей»/ «Дворник» №48 (1006) от 15 декабря 2015). 
Так, например, участок под бывшим военным городком, расположенный в непосредственной близости от развязки Московского проспекта и Большой окружной дороги, площадью 6,47 га был продан осенью 2014 года. Увеличив стартовую цену торгов более чем в пять раз - с 13 до 68,3 миллиона рублей, победителем аукциона оказался стал предприниматель из Гусева Мардан Ганбаров, который является братом Хани Ганбарова – генерального директора «Гусевского рынка”, которого считают другом бывшего губернатора Николая Цуканова. В 2015 году часть проданной территории областное правительство «неожиданно» решило выкупить обратно в рамках изъятия земель для реконструкции Северного обхода. 
Весной 2016 года стало известно больше подробностей о переходе территорий из частных рук в государственные в рамках обратного выкупа (см. «Кумовской капитализм»/ «Дворник» №20 (1026) от 31 мая 2016). Тогда следственный комитет установил, что Ганбаров предпочел не продавать землю правительству за деньги, а обменять ее на участок, вдвое больший по площади и находящийся на Московском проспекте — на километр ближе к центру города. Момент, когда в областном правительстве обнаружили, что продали землю, где пройдет дорога, сам Мардан Ганбаров указывал расплывчато: «лето – осень 2015 года». Тогда, по словам предпринимателя, ему позвонили из агентства по имуществу областного правительства и предложили обратно продать порядка 13 % изначальной площади участка. В качестве альтернативы ему предлагалось подобрать себе подходящий участок из областной собственности на обмен. Предпринимателю “понравился” участок на Московском проспекте площадью вдвое больше, чем возвращаемый области участок: 1,8 га. 
Областное правительство оперативно заказало оценку стоимости обмениваемых земельных участков у компании «Балтэкспертиза». Оценка показала поразительный результат: обмениваемый участок площадью в 8 раз меньше всего военного городка, выкупленного Ганбаровым годом ранее, был оценен в 14,2 миллиона рублей. Что же касается земли на Московском проспекте, то она была оценена по заказу правительства всего в 16,4 миллиона рублей. Таким образом, для обмена пришлось доплатить лишь 2,2 миллиона рублей. 
По мнению экспертов, земля на Московском проспекте, переданная Ганбарову, была сильно недооценена. При отсутствии обременений подобный земельный участок мог быть продан на публичных торгах за 60–80 миллионов рублей. Удачная ситуация с коммуникациями поднимает его стоимость до 100 миллионов и более. Взамен же областное правительство получило землю ценой порядка 9 миллионов рублей, если опираться на итоги публичного аукциона. 
В июле 2016 года стало известно, что областная прокуратура сочла незаконной сделку обратного выкупа земли у Мардана Ганбарова и направила исковое заявление о признании ее недействительной в Гурьевский районный суд. Прокурор Калининградской области Сергей Табельский отмечал, что положение Земельного кодекса, на основании которого чиновники регионального правительства осуществляли обмен, не допускает передачи более дорогой государственной земли в обмен на более дешевую, даже если имеет место доплата. 

От обмена к застройке 

В середине августа этого года на очередном собрании градостроительного совета Калининграда был представлен проект по сверхплотной застройке нового микрорайона в восточной части города. Архитектор Надежда Морозова, представляющая предложение, рассказала, что на Московском проспекте планируется возвести комплекс из шести 16-этажных домов, объединенных стилобатом, рассчитанный на 1,5 тысячи жителей. Как оказалось чуть позднее, заказчиком проекта многоэтажной застройки выступает тот самый индивидуальный предприниматель Мардан Ганбаров, а местом расположения нового жилого комплекса должна послужить земля, полученная в результате обмена земли, попавшей под выкуп за счет областного бюджета при строительстве Северного обхода. 
В ходе заседания градосовета стало ясно, что инвестор столкнулся с естественными градостроительными ограничениями. Во-первых, земля находится в зоне общественно-делового назначения, где без дополнительных согласований высотное жилье строить запрещено. Во-вторых, проектное предложение носит довольно “дерзкий” характер, что отметили эксперты градостроительного совета. Застройщик, вероятно, экономя место для дополнительной застройки, не планирует организовывать внутренние проезды по территории, а намерен пользоваться общими дорогами района. Аналогичная позиция — по социальной инфраструктуре: школам и детским садам. 
Комментируя проектное предложение, председатель комитета архитектуры и строительства Калининграда Артур Крупин отметил, что едва ли оно пройдет по действующим регламентам плотности застройки, которые будут жестко контролироваться мэрией. Также чиновник сразу рекомендовал застройщику не перевешивать на город свои проблемы с отсутствием социальной инфраструктуры. 
«Представленная концепция подлежит серьезной проработке. Насколько я понимаю, заказчиком, как обычно это бывает, была поставлена задача перед разработчиками этой концепции максимально увеличить инвестиционную привлекательность этого проекта. Мы свои замечания дадим. Конечно, плотность застройки для этого проекта указана очень большая, её нужно снижать, нужно думать о транспортной и социальной инфраструктуре. В результате появится вариант, который будет отвечать и всем требованиям, и градостроительным планам, и нормам», - заявил Крупин. Он обратил внимание и на то, что проект застройки в настоящем виде не предусматривает проезды между домами, а также организацию съездов с основной магистрали Московского проспекта. «Использовать существующую улично-дорожную сеть для обеспечения жилых домов напрямую — неправильно. Пересмотрите генеральный план, здесь должны быть организованы внутридворовые, дублирующие проезды», — высказался чиновник. 
Другие участники совета подчеркнули, что идея масштабной застройки не лишена других недостатков. К примеру, культуролог Александр Попадин отметил, что концепция масштабных «ворот в город», которую заявил застройщик, не вполне стыкуется с предложенным проектным предложением. 
«Вы не представили никаких ворот. «[Застройка] никакого образа, тем более маркера или символическую функцию, не выполняет», — констатировал Попадин. Представитель застройщика, архитектор Надежда Морозова была вынуждена согласиться, но выразила надежду на то, что концепцию въездных ворот удастся реализовать в партнёрстве с владельцами соседних участков. 
Свое отношение к проекту также высказали специалисты, не присутствовавшие на заседании в администрации города. Так, архитектор-градостроитель Ольга Мезей заявила, что предложенные параметры застройки — это «мрак и бред». «Это убивание города. Калининград создан для застройки не выше семи этажей. Это будет гетто», — отметила Мезей. 
«Это неглубоко и очень поверхностно сделанная картинка, — критически настроен региональный чиновник, связанный со сферой градостроительства. — Непонятно, почему он предложил на этом участке построить 16-этажные дома на 1,5 тысячи жителей. Почему не 100-этажные на пять тысяч жителей?!» 
Как отмечает эксперт в области градостроительства и территориального планирования, член Союза архитекторов России Александр Антонов, обычно для среднеэтажной квартальной застройки (9–12 этажей без объектов обслуживания внутри квартала) комфортной является плотность около 15 тысяч кв. м/га, для этажности 12–17 этажей — не более 20 тысяч кв. м/га. Да и то такая плотность — это плотность центра города, а не окраины. Таким образом, на участке 1,7 га можно теоретически построить 34 тысячи кв. м жилья. Жить там будет, исходя из расчета 30 кв. м на человека, чуть более 1,1 тысячи человек. 
Нормативы градостроительного проектирования устанавливают минимальные показатели обеспеченности местами в детских садах, школах, поликлиниках а также максимальную доступность этих объектов. Нормативы отличаются от города к городу. Для детсадов это может быть и 35 мест на 1000 жителей, и 65, как в Московской области, отмечает Антонов. 
«В Московской области сегодня, после 10 лет безудержной жилищной застройки, принято, что при новом жилищном строительстве застройщик должен обеспечивать жителей на территории своего участка всем необходимым: и детсадами, и стоянками, исходя из реальной обеспеченности автомобилями, а не исторической. Думаю, в Калининграде, который в 2016 году поставил очередной рекорд по жилой застройке, также вся инфраструктура должна быть уже возложена в качестве обязательной нагрузки на застройщика. Иначе будет строиться только жильё и ничего больше», — заявил эксперт. 
Представитель одной из крупнейших региональных строительных компаний посчитал возможный размер прибыли от реализации проекта. Если предположить, что на бывшем правительственном участке будет построено 41 тысяча кв. м жилья, которые продадут по средней стоимости для этого района 47 тысяч руб. за кв. м, то выручка от проекта составит 1,93 миллиарда рублей. Затраты по проекту составят порядка 1,2 миллиона рублей. Таким образом, прибыль от проекта составит до налогообложения более 700 миллионов рублей. Представитель другой строительной компании отметил, что прибыль до налогообложения может составить более 1 млрд руб. По его расчётам, выход жилья может составить более 50 тысяч кв. м. 
Столь значительная прибыль объясняется аномально низкой стоимостью земельного участка. Он был получен (по мнению прокуратуры, незаконно) в качестве обмена на участок стоимостью 14,2 миллиона рублей. плюс доплата со стороны Ганбарова — 2,2 миллиона рублей. Итого 16,4 миллиона рублей. Реальная цена данного участка, по оценкам экспертов, могла составлять 100 миллионов рублей и более, поскольку такие большие участки под комплексную застройку сегодня в городе — большая редкость.
Категория: НОВОСТИ ОБЛАСТИ | Просмотров: 406 | Добавил: kalan | Теги: Дворник, Цуканов | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar

Вход на сайт

Поиск

Календарь

«  Сентябрь 2016  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930

Архив записей

Друзья сайта

  • Официальный блог
  • Сообщество uCoz
  • FAQ по системе
  • Инструкции для uCoz